İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası ve Muhdesat

İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasındaki paydaşlığı sona erdirerek, kişisel mülkiyete geçişi sağlayan, davanın tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir davadır.

Taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet hakkı bulunan hissedarların başvurusu üzerine taşınmaz aynen taksim edilir veya mahkeme tarafından satış yolu ile paraya çevrilerek, hissedarlar arasında payları oranınca bölüştürülür.

Paydaşlardan biri veya bir kaçı ortaklığın giderilmesini talep edebilir.(Medeni Kanun 698/1) Paydaşlar taşınmazın kendi aralarında nasıl paylaştırılacağına ilişkin bir anlaşmaya varamazlarsa, ortaklığın giderilmesini talep eden paydaşın davacı, diğer bütün paydaşların davalı konumda olduğu bir dava açılacaktır. Paydaşlardan herhangi birinin ölümü halinde mirasçılık belgesindeki tüm mirasçılar davaya dahil edilmelidir.

→İzale-i Şuyu Davası Nerede Açılır?

HMK madde  12 gereğince “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”  Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kısacası İzale-i Şuyu davası, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

→Paylaşma Biçimleri:

Medeni Kanuna göre paylaşma iki türlü olabilir: Malın aynen bölüşülmesi (aynen taksimi) veya pazarlık/açık artırma ile satılarak bedelin bölüştürülmesi. Taraflar bu iki seçenekten birinde anlaşabilirler. Ancak anlaşma sağlanamazsa taşınmaz üzerindeki ortaklık mahkeme tarafından bu iki seçenekten birisi ile sonlandırılır.

Medei Kanun Madde 699 : Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

→Aynen Bölünerek Paylaştırma :

Yukarıda açıklandığı üzere taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilmesi halinde, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı araştırılır. Taşınmazın yüz ölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği gibi hususlar göz önünde bulundurulur. Bu durumda taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez.

Eğer taşınmazda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, taşınmazın aynen bölüşülmesi kat mülkiyeti  kurulması ile gerçekleşebilir. Bunun için Kat Mülkiyeti  Kanunu gereğince yapının mimari projeye uygun bir şekilde tamamlanmış olması veya ilgili makamca onaylanmış projenin mevcut olması gerekmektedir. Ayrıca her paydaşa en az bir bağımsız bölüm  düşmesi gerekmektedir. (Bunun istisnası olarak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4087 E. 8493 K. no. lu miras nedeniyle iştirak halinde mülkiyet söz konusu ise birden fazla malike tek bir bağımsız bölüm verilebilmesine ilişkin kararı gösterilebilir). Kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

→Satış Suretiyle Paylaştırma:

Medeni Kanun 699/2 : Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere malın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Tüm paydaşlar satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oy birliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılabilir.

Satış, mahkeme tarafından görevlendirilen satış memuru tarafından İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

→İzale-i Şuyu Davasında Muhdesat Konusu:

Muhdesat, bir arazi üzerinde bulunan bina, tesis vb. yapılar ile ağaç, bağ gibi bütünleyici parçaları ifade eder. Taşınmaz üzerinde muhdesat varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak halindeyse, arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Taşınmaz bedelinin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata ait olduğuna ilişkin oranlar belirlenir ve bu oranlar doğrultusunda satış sonucu elde edilen bedel bölüştürülür. Ancak taraflardan birinin muhdesat aidiyeti iddiası varsa ve bu konuda uyuşmazlık söz konusu ise öncelikle bu iddiaya ilişkin ayrı bir dava açılmalıdır.İzale-i şuyu davasının sonuca ulaşabilmesi için, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması beklenir.Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası sonuçlandıktan sonra taşınmazın değeri belirlenerek paylaşıma geçilmelidir.

---